北京法拍上新｜5月22日：丰台六里桥130㎡一拍6.98折、海淀小西天约8折，7套值得关注
2026年5月22日北京司法拍卖新增7套住宅房源。折扣最大的是丰台六里桥林滿家园131㎡（起拍660万，折扣约69.8%），其次是海淀小西天今典花园100㎡（627万，约80折）；朝阳北苑、朝青区有多套房源低于评估价30%。附完整折扣表、风险提示及参拍流程指引。
北京法拍上新｜5 月 22 日：丰台六里桥 130㎡一拍 6.5 折、海淀小西天 80 折，7 套值得关注
今日（2026 年 5 月 22 日）北京司法拍卖平台新增 / 即将开拍房源共汇整 7 套，住宅为主，折扣区间约 6.5 折至平价。以下按评估价折扣从低到高排序，附主要风险提示，供参拍者自行判断是否值得深入尽调。
数据来源：房天下法拍（fang.com）、北京法拍房网（beijingfapaifang.cn），信息截至 2026 年 5 月 22 日上午。评估价折扣率 = 起拍价 ÷ 评估价（或市场参考价）。无标注评估价的房源以参考价计算折扣，折扣可能有偏差。
速查汇总
| # | 小区 / 位置 | 区域 | 起拍价 | 评估/参考价 | 折扣率 | 面积 | 开拍时间 | 轮次 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 林滤家园 2 号楼 3 单元 101 室 | 丰台·六里桥 | 660 万 | 945 万 | 约 6.98 折 | 131.59㎡ | 5 月 22 日 17:00 | 一拍 |
| 2 | 文慧园北路今典花园 25 层 C 座 | 海淀·小西天 | 627 万 | 784 万 | 约 8 折 | 100.17㎡ | 6 月 14 日 10:00 | 一拍 |
| 3 | 朝阳安立路 60 号院 6 号楼 2 层 201/203 | 朝阳·北苑 | 781 万 | 未披露 | 低于评估价 30% | 未披露 | 6 月 15 日 10:00 | 一拍 |
| 4 | 朝阳青年路西里 5 号院 1 号楼 1 层 104/105 | 朝阳·朝青 | 1642 万 | 未披露 | 低于评估价 30% | 未披露 | 6 月 15 日 10:00 | 一拍 |
| 5 | 顺义顺安南路 12 号院 8 号楼 | 顺义·后沙峪 | 1345 万 | 1345 万 | 平价（约 10 折） | 575.02㎡ | 6 月 16 日 10:00 | 一拍 |
| 6 | 延庆南浦路 2 号院 1 号楼 502 | 延庆 | 62 万 | 未披露 | 未知 | 60.9㎡ | 6 月 1 日 10:00 | 一拍 |
| 7 | 延庆南浦路 2 号院 5 号楼 202 | 延庆 | 62 万 | 未披露 | 未知 | 60.55㎡ | 6 月 1 日 10:00 | 一拍 |
重点房源详情
1. 丰台·六里桥 | 林滤家园 3 室 2 厅 131㎡ — 起拍 660 万，约 6.98 折
关键数字：起拍价 660 万元，参考价 945 万元，折扣率约 69.8%，单价约 5 万元/㎡，保证金 198 万元。
- 位于北京市丰台区万丰路 29 号院 2 号楼 3 单元 101 号，楼层 1/10 层（底层），建于 2006 年，证载用途住宅
- 当日开拍（2026 年 5 月 22 日 17:00），时间紧迫
风险提示：
- 底层居住不利因素：1 层住宅在二手市场流通性较差，日照、噪音、安全感均弱于中高层，再出售时折价明显
- 产权核查必要：法拍房常见抵押叠加租赁、户籍挂靠问题，需在淘宝司法拍卖平台详细阅读公告及评估报告
- 居住权风险：原住户是否腾房尚需核查，法院执行交付存在时间成本
2. 海淀·小西天 | 今典花园 25 层 C 座 100㎡ — 起拍 627 万，约 8 折
关键数字：起拍价 627 万元，评估价 784 万元，折扣率约 80%，面积 100.17㎡。
- 文慧园北路 9 号今典花园 9 号楼 25 层 C 座，高层住宅，海淀小西天地铁沿线区域
- 开拍时间：2026 年 6 月 14 日 10:00，距今约 3 周，尽调时间充裕
风险提示：
- 高层无障碍排查：25 层须核查电梯维护记录及物业运营状况
- 学区核查：海淀学区价值高，法拍房产权转移后学区名额能否继承，需向属地教委核实
- 查封层级：是否为多轮抵押叠加查封，需查阅法院卷宗
3 & 4. 朝阳·北苑 / 朝青 | 安立路 60 号院 & 青年路西里 — 低于评估价 30%
说明：两套房均低于评估价 30%，具体面积及评估价在房天下页面显示「待确认」，原始公告中未列出评估价绝对数字。
- 安立路 60 号院 201/203（朝阳·北苑）：起拍 781 万，开拍 6 月 15 日
- 青年路西里 104/105（朝阳·朝青）：起拍 1642 万，开拍 6 月 15 日（此为两套合拍）
同区域同日还有 安立路 60 号院 202/204/205/206/207 五套合拍（起拍 1749 万）及 青年路西里 4 号楼 103 室 一套（起拍 1989 万），均为朝青/亚运村板块，集中上拍可能是同一债务人名下资产处置，多套关联拍卖时竞拍对手研究更复杂。
共性风险提示：
- 多套捆绑/关联：朝阳区这批 7 套物业同日开拍，可能为同一执行案件，建议查阅该区法院裁定书确认是否存在优先购买权人
- 商住混用核查：安立路该栋部分房源此前有商办用途记录，居住证明（水电开通年限、户籍信息）需逐套核实
5. 顺义·后沙峪 | 建邦·顺颐府 575㎡ — 起拍 1345 万，平价无折扣
关键数字：起拍价 1345 万元 = 评估价 1345 万元，无折扣，面积 575.02㎡（商业或大户型），开拍 6 月 16 日。
- 该房源起拍价等于评估价，无资金杠杆意义；适合对该区域产品有强烈需求且不追求折扣的买家
- 面积 575㎡属于大型商业或联排物业，流动性较差，持有成本高
风险提示：
- 大面积法拍常见问题：产权分拆复杂、物业管理费追缴、使用用途限制
- 无折扣不建议参拍：纯从折扣角度看，平价拍卖不具备价格优势，二级市场同等产品可以直接选购
6 & 7. 延庆 | 南浦路 2 号院两套 60㎡ — 起拍各 62 万
说明：两套均为延庆区，起拍价均为 62 万元，约 60㎡，评估价未披露，折扣率无法计算。
- 开拍 6 月 1 日 10:00，均为一拍
风险提示：
- 延庆远郊流动性：延庆属北京最外圈区域，房产变现难，投资属性弱，适合有实际居住需求的人群
- 评估价缺失：在评估价公布前无法判断折扣，建议等公告全文发布后再决定是否登记参拍
参拍全流程提醒
- 报名竞买：北京司法房产拍卖主要在 阿里拍卖（司法） 进行，报名需提前交纳保证金（通常为起拍价的 20%）
- 尽职调查：下载拍卖公告 + 评估报告 + 法院裁定书；重点核查：查封顺序、租赁合同、户籍挂靠、物业欠费
- 居住权排查：《民法典》第 366-371 条规定居住权不因产权转移而消灭，居住权人可合法拒绝腾房，是法拍房最重大的隐性风险
- 出价策略：一拍未成交将进入二拍（通常降价 10%-20%），若不紧迫可等待二拍机会
- 现场勘验：司法拍卖通常安排看房日，强烈建议亲赴现场或委托专业人士核查房屋实物状况
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